Mängelrechte grundsätzlich nur nach Erklärung der Abnahme

Die Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen aus einem Bauträgervertrag setzt den Übergang des Schuldverhältnisses vom Erfüllungs- in das Nacherfüllungsstadium voraus. Dafür ist grundsätzlich die Abnahme der Werkleistung erforderlich.

Die Entscheidung

Eine WEG macht gegen den Verkäufer von Wohnungen Ansprüche auf Kostenvorschuss zur Mängelbeseitigung, hilfsweise Schadensersatz aus Kaufverträgen bzgl. gebrauchter Wohnungen mit einer zusätzlichen werkvertraglichen Vereinbarung geltend. In erster Instanz wurde der Klage auf Kostenvorschuss stattgegeben. Das Berufungsgericht ist hingegen der Auffassung, dass die Voraussetzungen dieses Anspruchs nicht gegeben sind. In erster Linie fehle es an einer Abnahme. Ohne Abnahme könne dieser Anspruch bei Annahme eines Abrechnungsverhältnisses geltend gemacht werden. Ein Abrechnungsverhältnis käme in Betracht, wenn der Unternehmer das Werk als fertig gestellt zur Abnahme anbietet, der Besteller nur noch Schadensersatz statt der Leistung geltend macht und Nacherfüllung nicht mehr verlangen kann. Allein die Geltendmachung eines Kostenvorschusses sei hierfür jedoch nicht ausreichend. Wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft keine Beschlusskompetenz zur Herbeiführung der Abnahmewirkungen hat, sei die Wohnungseigentümergemeinschaft auch nicht befugt, ein Abrechnungsverhältnis durch das Verlangen eines Kostenvorschusses zu begründen. Haben jedoch die Erwerber teilweise die Abnahme erklärt, sei die Wohnungseigentümergemeinschaft berechtigt, die Gewährleistungsansprüche für alle Erwerber gemeinschaftlich geltend zu machen. Unter Hinweis auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs lehnt das Gericht auch einen etwaigen Schadensersatzanspruch in Höhe der fiktiven Mängelbeseitigungskosten ab. Ein Mangel begründe noch keinen Schaden.

Fazit

Werden durch die Wohnungseigentümergemeinschaft Gewährleistungsansprüche geltend gemacht, ist sorgfältig zu prüfen, ob sich das Vertragsverhältnis bereits im Nacherfüllungsstadium befindet. Wurde weder die Abnahme erklärt noch liegt ein Abrechnungsverhältnis vor, kann eine wirksame Abnahmeerklärung bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung nachgereicht werden. Danach ist grundsätzlich auch eine Nachfristsetzung erforderlich, denn eine Nacherfüllung kann nur nach einer wirksamen Abnahme und Fristsetzung verlangt werden.

OLG München, Urteil vom 22.03.2022 - 28 U 3194/21 Bau