Fristlose Kündigung wegen verweigerter Wohnungsbesichtigung

Ohne besonderen Anlass darf der Vermieter von seinem Mieter nicht den Zutritt zu der vermieteten Wohnung verlangen. Hierfür muss der Vermieter vielmehr einen konkreten sachlichen Grund geltend machen. Ein solcher kann unter anderem darin liegen, dass der Vermieter die Wohnung bei bestehendem Veräußerungswunsch – und somit bevorstehendem Eigentümerwechsel – mit Interessenten besichtigen möchte. In solchen Fällen steht dem Vermieter ein Besichtigungsrecht zu und der Mieter darf diesem den Zutritt nicht grundlos verwehren.

Das Amtsgericht München hatte im Urteil vom 26.08.2021 (Az. 474 C 4123/21) darüber zu entscheiden, ob eine außerordentliche Kündigung des Vermieters dann gerechtfertigt ist, wenn die Mieter einer Wohnung ohne ausreichenden Grund immer wieder deren Besichtigung durch die neuen Eigentümer verweigern. Das AG München gab der Klage des Vermieters insofern statt und verurteilte die Mieter, die Wohnung zu räumen und an den Vermieter herauszugeben.

Dem Urteil lag folgender Sachverhalt zugrunde: Die Mieter wohnten bereits seit 2005 in der Dreizimmerwohnung in München. Als der damalige Eigentümer die Wohnung verkaufen wollte, verweigerten die Mieter jegliche Besichtigung durch mögliche Interessenten. Nachdem der Münchener Wohnungsmarkt bekanntlich hart umkämpft ist, fanden sich – auch ohne vorherige Besichtigung – Käufer für die Wohnung. Diese wollten sich ihre neu erworbene Wohnung zumindest nach dem Erwerb ansehen und vereinbarten in der Folgezeit acht (!) Besichtigungstermine – doch die Mieter ließen jeden einzelnen davon platzen. Hierbei brachten die Mieter neben Corona-Tests und Isolationen unter anderem vor, dass sich diese auf eine Online-Schulung vorbereiten müssten. Die neuen Eigentümer mahnten die Mieter zunächst ab und erklärten sodann die außerordentliche fristlose Kündigung des Mietvertrags. Als die Mieter sich weigerten, aus der Wohnung auszuziehen, reichten die Vermieter Räumungsklage ein.

Mit Erfolg: Das AG München verurteilte die Mieter dazu, die streitgegenständliche Wohnung zu räumen und an die Vermieter herauszugeben. Die außerordentliche Kündigung der Vermieter sei wirksam, nachdem aufgrund der Verweigerung der Besichtigung der Wohnung durch die Mieter ein wichtiger Grund vorliege, der die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist für die Vermieter unzumutbar mache. Zwar müssten für die Besichtigung der Mietwohnung durch den Vermieter grundsätzlich besondere Gründe vorliegen, dies sei hier aber der Fall. Wenn die Kläger die Wohnung schon vor dem Erwerb nicht besichtigen konnten, so stehe ihnen jedenfalls nach dem Kauf ein Besichtigungsrecht zu.

Entsprechend vereinbarte Besichtigungstermine könnten die Mieter nicht einfach verweigern, vielmehr müssten diese ausreichende Verhinderungsgründe vorbringen. Solche Gründe konnte das Gericht vorliegend nicht erkennen. Die behauptete Vorbereitung auf eine Online-Schulung sei schon kein ausreichender Grund, um eine Besichtigung zu verweigern. Für die Corona-Tests und Isolationen konnten die Mieter weder ärztliche Bescheinigungen, Testnachweise oder behördliche Quarantäneanordnungen noch sonstige Beweise vorlegen.


Amtsgericht München, Urteil vom 26.08.2021 – Az. 474 C 4123/21

25.08.2022, 10:45
Kategorien: Veröffentlichungen
Rechtsgebiete: Mietrecht Privat